logoРемонт квартир
пн-пт 09.00-19.00
сб-вс 10.00-18.00
Компания «ARTA» предоставляет все виды ремонтных услуг в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Перепланировка квартиры 2019 год: что можно, а что нельзя

Содержание:

При разнообразии предложений рынка жилой недвижимости СПб не всегда удается найти объект с подходящими характеристиками. Недовольство по этому поводу чаще испытывают владельцы "вторички" в домах старого фонда. Собственники новостроек также озабочены этим вопросом. Выходом из положения становится ремонт помещения с изменением планировки. Он предполагает демонтаж и перенос межкомнатных стен, проемов, инженерного оборудования. Результатом ремонта становится увеличение или уменьшение количества комнат, их геометрии и площади.

В соответствии с законодательством, перед началом работ собственник жилья должен предоставить на согласование архитектурный проект перепланировки. При отсутствии нарушений норм безопасности выдается разрешение на строительство. Этот документ подтверждает, что проведение работ не повлечет негативных последствий для помещения, соседей по дому. Данная мера направлена на повышение эксплуатационной безопасности многоквартирных сооружений.

В нашей статье представлена подробная инструкция с примерами и ссылкам на требования законодательства. Вы узнаете, как сделать ремонт с изменением перепланировки самостоятельно, в каких случаях потребуется согласовывать переустройство, когда без этого легко обойтись.

Что можно делать без согласований?

Не требует разрешения на строительство обычный ремонт квартиры, при котором конфигурация помещений остается без изменений. К данной категории строительных работ относят установку встроенной мебели, замену стеновой отделки, напольного покрытия, основания пола (за исключением тёплого пола с цементной стяжкой). Без согласования можно заменить входные и межкомнатные двери, окна, сантехническое оборудование, в том числе ванну на душевую кабину, установить пластиковые или гипсокартонные панели для маскировки труб в туалете.

Перепланировкой НЕ являются:

  • Установка встроенной в нишу мебели без образования отдельного помещения;
  • Монтаж раздвижных дверей, зонирующих перегородок, высота которых не достает до потолка;
  • Перестановка электроплиты;
  • Замена и/или перенос радиаторов отопления без обустройства новых подводящих труб;
  • Монтаж телевизионных, спутниковых антенн, кондиционеров;
  • Остекление балконов, лоджий без надстройки и сноса межкомнатной стены. Исключением являются дома, которые официально относятся к памятникам старинной архитектуры. Внести изменение в устройство фасада таких объектов можно только при наличии разрешительного документа.

Что можно согласовать легко?

Проще всего получить разрешение на строительство при незначительных изменениях конфигурации объекта. Они не повлияют на безопасность конструкции многоквартирного дома. До начала работ собственнику квартиры нужно обратиться за информацией в управляющую компанию. Требуется выяснить расположение несущих стен, вентиляционных каналов, электросетей, других коммуникаций, которые запрещено трогать во время ремонта.

В местных органах БТИ уточняется перечень допустимых изменений. Он включает:

  • Демонтаж перегородки между туалетом и душевой. Объединенный санузел можно расширить за счет части коридора или кухни.
  • Установка перегородки для создания отдельного туалета и ванной.
  • Обустройство дополнительных проемов в межкомнатных стенах, которые не являются несущими. Проход или арка не равнозначны полному сносу конструкции! Например, между кухней и залом можно сделать арочный проем, установить дверь-купе. В результате получится модная столовая-гостиная. В газифицированных домах запрещено полностью объединять кухню с жилой зоной.
  • Разрешается выравнивать полы с помощью цемента или специальной смеси для устройства систем напольного отопления. Учитывайте конструктивные свойства здания! В домах из ж/б плит отопление пола должно быть автономным, не подключенным к централизованной системе.
  • В строениях с деревянными или комбинированными перекрытиями запрещается использование цементной стяжки и "тёплых полов". Это связано с повышенными нагрузками, на которые не рассчитаны перекрытия из дерева. Выровнять основание пола можно при помощи ДСП. На него укладывают ламинат, рулонные материалы или другое финишное покрытие.
  • Допускается перенос стен, которые не являются несущими, для изменения конфигурации комнат. На кухне и в каждом жилом помещении должно сохраниться окно и радиатор отопления.
  • Можно объединить комнату с коридором, задействовать часть прихожей для расширения зала.
  • Разрешается установка перегородок высотой до потолка. Благодаря им появляется новое помещение.

Специалисты подчеркивают, что даже самую простую перепланировку нужно узаконить. В противном случае она будет считаться правонарушением, пока не будут получены разрешительные документы. Если вы задумываетесь об изменениях планировки жилья, желательно дождаться официального разрешения БТИ, а затем приступать к ремонту. При переносе дверного проёма на небольшое расстояние или других простых работах допускается начать строительство до согласования. Сотрудники БТИ обычно не заостряют внимание на небольших переделках.

Но лучше делать всё в установленном законом порядке. Сначала запланированные работы согласуют в БТИ, а потом вызывают ремонтную бригаду и приступают к переделке объекта.

Что можно сделать, но это будет сложнее

Некоторые проекты трудно согласовать из-за повышенной сложности. К этой категории относятся следующие новации:

  • Обустройство веранды или мансарды;
  • Устройство дополнительного входа в квартиру на 1-м этаже многоэтажного дома;
  • Надстройка, увеличение метража балкона;
  • Перенос инженерного оборудования;
  • Демонтаж перекрытий между квартирами на разных этажах для создания единого целого.

Такие работы обладают повышенной сложностью. При их проведении затрагиваются несущие конструкции дома, что создает угрозу безопасности остальных проживающих.

Для получения разрешения на строительство потребуется заказать комплексный проект, который разрабатывается профессиональным архитектором. Нередко заказчики сталкиваются с требованием контролирующих органов обращаться исключительно к проектировщикам жилого дома, где запланирован ремонт.

Проблемы с согласованием могут возникать, если клиент хочет провести утепление балкона или террасы для расширения жилого пространства. Для сохранения комфортного температурного режима на лоджии потребуется "теплое" остекление многокамерными рамами из ПВХ, обустройство дополнительной стяжки пола для прокладки греющих кабелей.

Тяжеловесные конструкции увеличивают нагрузку на плиту, повышают риск обрушения балкона. В ряде случаев переделка лоджии нарушает вентиляцию наружных стен, приводит к парниковому эффекту.

Иметь дополнительную комнату на балконе хотят многие, но узаконить такие перепланировки будет сложно. На это потребуется время, причем владельцу жилья необходимо понимать, что вероятность получить отказ очень высока.

Некоторые собственники не желают возиться с получением документов, а сразу приступают к переделке. Этот вариант сопряжен с рисками и финансовыми потерями. Если вы захотите продать квартиру, сделать это с неузаконенной перепланировкой будет сложно. Потенциальных владельцев отпугивает перспектива заниматься бюрократическими формальностями сразу после подписания сделки купли-продажи. Для вдумчивого покупателя это аргумент потребовать с хозяина объекта большую скидку или вовсе отказаться от предложения! Многие люди прибегают к покупке жилья с привлечением заемных средств. Ни один банк не оформит ипотеку, если в техпаспорте на квартиру не отражены нововведения.

Какие перепланировки делать нельзя 

Некоторые изменения конфигурации помещений запрещены техническими нормами. Причиной запрета является то, что переобустройство нарушает безопасность здания, затрудняет доступ к общим инженерным системам. Вот перечень перепланировок, которые невозможно согласовать и узаконить даже при больших усилиях:

  • Увеличение площади кухни или санузла за счет жилого пространства. Просторные "мокрые" помещения будут располагаться над комнатами соседей снизу. Им будет мешать шум бегущей воды. Исключением являются двухуровневые квартиры, где оба яруса принадлежат одному владельцу.
  • Объединение кухни с комнатой в газифицированных домах.
  • Присоединение балкона к жилой зоне, вывод на лоджию центрального отопления.
  • Увеличение квадратуры квартиры за счет части подвала или крыши.
  • Устранение несущих стен, создание проемов.
  • Демонтаж или уменьшение вентиляционных каналов;
  • Бетонная стяжка пола в панельных хрущевках, домах с деревянными перекрытиями.

Этот перечень является общим для всех сооружений. Могут быть дополнительные запреты, касающиеся вашего дома. Чтобы не терять времени зря, перед началом работ обратитесь в БТИ для уточнения деталей.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры?

Строительные нормы разработаны для комфорта и безопасности жильцов при эксплуатации дома. Нарушение нормативов приводит к негативным последствиям. В некоторых случаях в квартире становится неудобно жить и приходится возвращать ей прежний вид. Из-за самовольной перепланировки одного помещения может рухнуть целое здание или его часть. Подобные инциденты уже имели место в Санкт-Петербурге, других городах нашей страны! Некоторые случаи закончились трагической гибелью людей, на которых обрушились стены дома.

Первое, о чем нужно знать, - с неузаконенной переделкой будет намного сложнее продать квартиру. При осмотре жилья покупатель попросит техпаспорт и увидит, что реальное состояние объекта отличается от документального. В этом случае возможны два варианта:

  • Если изменения можно узаконить, от вас потребуют предоставить скидку при продаже объекта. После заключения договора купли-продажи новый собственник сам подаст документы на получение техпаспорта с корректными данными.
  • Если в помещении выполнена переделка, которая запрещена законом, большинство людей решат отказаться от покупки проблемной квартиры. В крайнем случае покупатели попросят очень высокую скидку. Безусловно, ваш новый ремонт может выглядеть очень необычно и оригинально, но вложения вряд ли окупятся. Жилье придется продавать задешево тому, кто согласится его купить на свой страх и риск.

А если жить в переделанной квартире самому?

На первый взгляд такой вариант кажется идеальным. Владелец жилья проводит переобустройство помещения для личных нужд, продавать квартиру не собирается. Тем не менее, рано или поздно о незаконной переделке все равно станет известно контролирующим органам. Например, вам потребуется помощь сантехника, и вы обратитесь к мастеру из управляющей компании. Если сотрудник ЖКХ увидит серьёзные нарушения строительных норм, он обязан сообщить об этом в контролирующие органы.

Многие тайные "самоволки" становятся явными после жалобы жильцов, у которых появились проблемы из-за соседского ремонта. Специалисты из жилищной инспекции могут обнаружить трещины в стенах, расхождение панелей, другие серьезные неполадки. Это является основанием посетить вашу квартиру для оценки качества и правомерности проделанных ремонтных работ.

Можно ли не пустить инспекцию в свою квартиру? Теоретически - да, но тогда доступ в помещение будет получен в судебном порядке. В любом случае контролирующие органы увидят незаконную перепланировку и привлекут владельца объекта к ответственности.

Она может оказаться очень строгой! Инициатору "самоволки" придется заплатить штраф до 2500 руб. и привести объект в прежнее состояние. Если собственник игнорирует предписание жилищной инспекции, дело передают в суд на основании грубого нарушения требований Жилищного кодекса! При худшем сценарии вашу квартиру продадут через аукцион со скидкой до 30%! С владельца будут удержаны расходы по возвращению жилья к исходному состоянию, затраты на ремонт пострадавших соседских квартир. Остаток суммы от продажи недвижимости бывший собственник получит на руки. Ваши потери могут составить до 40-50% в зависимости от масштаба переделки.

Как узаконить перепланировку?

Рассмотрим две схемы: работы только планируются, и они уже выполнены. В первом случае для получения разрешения необходимо:

  • Обратиться в проектно-техническое бюро для подготовки планировочного решения;
  • Подать заявление и документы на согласование в жилищную инспекцию;
  • Провести ремонт в течение срока действия разрешения;
  • Подать уведомление об окончании работ в жилищную инспекцию, которая направит к вам приемочную комиссию;
  • После оформления акта о завершении строительства нужно получить новый техпаспорт в БТИ.

Как быть, если ремонт выполнен без разрешения?

Для легализации самовольного переустройства потребуется обращаться в суд. Мероприятие состоит из следующих этапов:

  • Обращение в БТИ для оформления нового техпаспорта со штампом о неузаконенной переделке;
  • Подача заявления в отдел архитектуры, который выдаст отказ в согласовании переделки;
  • Иск в районный суд с требованием узаконить перепланировку. Основанием для искового заявления является отказ жилищной инспекции в выдаче разрешения.

По решению суда будет назначена строительно-техническая экспертиза объекта. При отсутствии нарушений оформляется акт об изменении планировки. Если эксперты выявят проблемы, их потребуется устранить. После получения положительного решения суда о легализации планировки владелец жилья может обращаться в БТИ за новым техпаспортом.

Популярные виды перепланировок и их особенности

Объединение кухни и комнаты

Частичный снос межкомнатной стены допускается только в домах с электроплитами. В перегородке можно обустроить арку или широкий проход. В зданиях с газовым оборудованием такая переделка запрещена! Как вариант можно сделать часть стены разборно-сборной. Если при ремонте запланирован перенос газовых приборов, владельца помещения обяжут установить датчики утечки газа и аварийные клапаны для его перекрытия.

Студия из комнаты в коммуналке

Этот способ переобустройства позволяет получить маленькую квартирку с собственной кухней и санузлом. Обустройство ванной допускается, если комната расположена на первом этаже либо над коммерческими помещениями (офисы, магазины). Разрешается обустроить санузел над "мокрой" зоной соседей снизу. До начала работ остальные проживающие в коммунальной квартире должны дать разрешение на строительство.

Эркер из лоджии

Раньше допускалось объединение жилой комнаты с балконом, теперь - нет! Современные дома часто оснащают эркерами - объемными выступами в форме полукруга с внешней стороны дома. Внутри помещения конструкции совмещены с выходом на лоджию. Современный подход к изменению конфигурации помещения изменился. Допускается объединить с комнатой только лоджию, но не балкон! Эти названия часто путают. Лоджия — это ниша, которая ограничена наружными стенами. Они принимают на себя нагрузки. Балкон - выступающая вперед площадка, которую опасно перегружать тяжелыми рамами, стяжкой.

Как альтернативный вариант специалисты советуют установить панорамную балконную дверь. За счет прозрачности она создаст иллюзию свободного пространства без демонтажа стен.

Совмещенный санузел

Туалет и ванную можно объединить путем демонтажа перегородки. Стояки водоснабжения и канализации должны остаться на прежнем месте. Они являются общедомовым имуществом, поэтому не подлежат переносу.

Можно ли разбирать несущие стены?

Нет, это запрещено в целях безопасности проживающих. Несущие стены являются опорными конструкциями, принимающими на себя нагрузки. Их демонтаж либо другое вмешательство может спровоцировать аварийную ситуацию, в том числе обрушение многоэтажки.

 


 

Иллюстратор: Аня Кирсанова